近日，六部門發文整頓規范住房租賃市場，強調規范住房租賃市場主體經營行為，維護住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這種強效藥對年輕人租房痛有什么療效？

長租公寓行業將迎來變革。

近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、中國銀行業監督管理委員會、國家網信辦等六部門發布了《關于整頓和規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，其中明確提出要加強對“AG低成本”模式租賃企業的監管， 應規范“租賃貸款”，在線簽訂租賃合同，租金應納入銀行監管賬戶等。

長租公寓作為同時購買和租賃住房制度的補充，一度成為熱點。但行業早期市場標準化水平不高，盈利模式不清晰。一些長期租賃公寓瘋狂增長，并經常爆炸。《意見》強調規范住房租賃市場主體的經營行為，維護住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這種強效藥對年輕人租房痛有什么療效？

洗牌

2019年，長租公寓“爆倉”數量再創新高。據各大媒體和公開資料統計，2019年，53名家長租住公寓，其中45人資金鏈斷裂出走，4家企業被收購，4人拖欠或拒交租金。以去年7月的樂嘉公寓為例，“高收入低租金”、自建“資金池”和現金流問題導致其最終破產，導致很多地方的租客權益受到保護。

CIREA中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強表示，一些所謂“AG產量低”的房屋租賃企業，一開始可能打著房屋租賃企業的旗號進行欺騙，但并不是真正的房屋租賃企業。

根據《意見》，住房和城鄉建設部等部門將加強對采取“AG少付”(支付房屋所有人租金高于承租人租金)和“收長付短”(收取承租人租金長于支付房屋所有人租金)經營模式的房屋租賃企業的監管，引導房屋租賃企業將租金和保證金納入銀行監管賬戶。對不具備可持續經營能力且擴張過快的房屋租賃企業，將進行約談警告、暫停網簽備案、依法依規查處等。

中原地產首席分析師張大偉表示，《意見》首次明確，這些“AG低收益”租賃企業是“吃差價”的高風險租賃企業。

中國的長租公寓一般分為“集中型”和“分散型”兩種。集中式公寓主要以傳統商業地產運營模式運營，采用自持土地開發或樓宇租金翻新，如萬科公園公寓、龍湖冠宇公寓等。去中心化主要從租賃中介業務延伸，依靠戶主房屋整合進行裝修管理，類似于“二房東”，如自由式、清客式。

根據張大偉的說法，長期租賃公寓是一種存量改造，處理業主的財產。這些“AG中的低價企業”不擁有房屋產權，也不做增量變更，只出租房屋進行裝修，以此砍掉更多空間房，增加租金來吃差價。

“租賃行業是一個關系到普通人，尤其是中低收入人群的民生行業。資本驅動下涉及的租賃公司爭相買房，但普通房子對應的中低收入群體卻無法承受如此高的租金，高囤積率導致高空購房率的出現，這種模式下的損失不可避免。”

近日，某長租公寓管家反映，由于市場寒冷，平臺在兩三個月前就在減少甚至停止市場的房屋收樓，與一年前各大平臺高價搶房的場景形成鮮明對比。

健康的住房租賃市場應該是什么樣的？張大偉認為梯級消費應該從三個部分重構，小業主占據大部分客戶，兩者直接互動；其中一小部分是面向中高端市場、管理自有資產的租賃公司，他們更注重房屋的質量安全和價值的保值增值；“二房東”租賃企業可以分布在一些熱點，占據10%-20%的市場份額是正常的。

長租公寓行業進入了“優勝劣汰”的關鍵時期。柴強認為，如果對住房租賃市場秩序進行整頓和規范，就能消滅“害群之馬”，為規范的住房租賃企業空騰出空間，有利于其可持續發展。

引入銀行控制“租金貸”。

一手撮合房東和租客，另一手利用租客的信用向銀行或其他借貸平臺借錢，然后用借的錢獲得更多的房子。這種“租金貸”模式，讓很多租客陷入了“已經退房還得還貸款”的坑里。

2019年10月28日，丹客公寓在美國上市，“租金貸”是最大的現金流來源。據披露的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，丹客公寓直接從租戶處收到預付租金1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機構收到預付租金9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅2019年前9個月，通過“租金貸”獲得的租金預付款就占租金收入的80%，2017年和2018年這一比例分別達到90%和88%。

如此高杠桿的“租金貸”可能帶來巨大的金融風險。《意見》提出，“住房租賃貸款額度不得超過企業收入的30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。”“做好貸前調查和貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池，增加杠桿。住房租賃企業不得要求或者誘導承租人使用住房租賃消費貸款。”

協會戰略管理集團聯合創始人黃立沖曾表示，健康的運營商根本不需要“租金貸款”。公寓本身就是一個天然的杠桿，租金時間差本身就帶來現金流。如果企業使用“租金貸”，意味著杠桿多次疊加，風險很高，風險轉嫁給消費者。

長租公寓品牌優客一家CEO劉翔認為，租金分期的核心風險本質上是房萬江(包括業主和租賃運營商)提前交房的風險。沒有長期低成本的資金支持和業績補償能力，一些“包租+投資裝修”模式的二房東經營者過度使用風險控制存在缺陷的“租金貸”，利用賬期、短貸、長投的錯配，無節制地增加杠桿，造成行業泡沫。

自2018年相關部門提出風險警示以來，優客易家已完全停止使用租賃分期產品。但劉翔認為，租金貸沒有意義，對租賃經營者的使用比例進行監管也沒有實用性。他建議，政策只需引導鼓勵方萬江在具有平臺賬戶體系的銀行開立租金監管賬戶，掌握了業務流、資金流信息的銀行應實施凍結監管，并匹配相應的貸款支持。主管部門可利用部分財政補貼資金定向獎勵使用過租金監管模式的房萬江，對使用過租金監管模式的出租屋，公示外國人在廣州注冊公司的官方認證，引導行業形成健康生態。

事實上，通過租金監管賬戶防范金融風險已經在一些“重災區”試點。2019年9月，大嶺山鎮四部門聯合發布《關于進一步規范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知》，指出要建立住房租賃的租金托管制度，在銀行設立專戶，實行租賃銀行托管。同年11月，《南沙市住房租賃資金管理規定(試行)》明確，“受托”住房租賃企業必須凍結租賃資金專用存款賬戶中的部分資金作為風險防控資金，在一定情況下可用于支付委托出租人租金和退還承租人押金。

“要管理租金貸款，必須引入銀行。”中國社會科學院經濟研究所房地產金融研究中心研究員王麗娜強調，要防止第三方過度運用信用杠桿，銀行要積極配合，充分利用銀行完備的監管審查體系，嚴格審批貸款。

房管服務平臺成為新支點。

除了整改，《意見》還透露了另一個市場轉向:租賃需求旺盛的城市應在2020年底前完成房管服務平臺。要求平臺具備機構備案開業報告、房屋核驗、信息發布、網上簽約備案等功能；建立房地產經紀機構、住房租賃企業和從業人員及租賃住房數據庫，加強市場監測。

此前，房管服務平臺已在廣州、深圳、橋頭鎮等地實施，但平臺效果并未得到明顯體現。“如何引導企業為消費者提供更便捷的信息和服務，應該是政府在做的事情。”王麗娜表示，政府和相關部門牽頭的房管服務平臺可以減少信息不對稱，降低消費者的搜索成本，防止租賃企業非理性爭奪客戶。

在深圳市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，通過房管服務平臺便捷地發布房源、完成租賃交易是未來的趨勢。通過平臺掌握租賃市場的真實信息，可以為制定房地產政策提供依據。除了監管功能外，平臺還應真正實現服務功能，允許個人在平臺上發布房屋，實現手拉手交易，真正降低租賃成本。

還建議根據法律法規，制定將閑置的商業辦公樓、工業廠房等非住宅建筑改造為租賃住房的政策。這將進一步解決租賃住房用地供應有限的問題。柴強表示，在住房租賃市場的發展和規范中，發展仍然是主旋律。

2020年長租公寓會怎么樣？樂虎公寓公關與大客戶管理中心副總裁何光表示，2020年，長租公寓將逐步進入資產管理時代，這個時代需要專業的資產托管運營機構。

長租公寓行業進入第一個調整期。何光表示，好的一面是，市場正在回歸理性，依靠資本市場輸血、精細化運營、重視資產管理和盈利已經成為行業共識。

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