一、對概念的普遍理解

所謂損失金額保留，是指合同雙方在簽訂合同時，預先估計對方違約(尚未發生)會給自己造成多少損失，體現在合同文本中，即關于違約金的約定(可以是具體金額，也可以是計算方法)。后者更常見)。具體到這一條，就是逾期違約金(比如:每天總房價的萬分之五)和解除違約金(比如:總房價的百分之二十)。

所謂實際損失(不考慮概念爭議)是指合同一方因另一方違約而造成的實際損失(實際已經發生)，包括正損失(現有利益損失)和負損失(可得利益損失)之和。在房價上漲、買賣雙方違約的前提下，購房者的正損失是中介費和購房款利息的損失，而購房者的負損失是房價差的損失。

二。逾期違約金和解除合同違約金可以同時索賠。

所謂逾期違約金，是指違約方未能在合同規定的期限內履行對守約方造成損失金額的保留。所謂解除合同違約金，是指因合同解除而給守約方造成損失金額的保留。由此可見，逾期違約金和解除合同違約金不是一回事，兩者并列，可以同時主張。

三。實際損失可以索賠什么？

對于實際損失的索賠，簡而言之，正損失和負損失可以同時索賠。

1.正損失可以索賠。

正損失主要是代理費損失和銀行利息損失。)

2.負損失可以索賠。

負損失會導致利息損失，房屋買賣合同糾紛一般表現為房屋差價損失。法院一般支持房價差。

《合同法》第一百一十三條第一款規定:“當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的因違約可能造成的損失。”廣州市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定:“……如確實無法繼續履行，違約方應賠償對方因違約造成的損失，包括直接損失和預計利潤損失。...... "根據上述規定和我所代理的大量案件，法院對于房屋差價損失一般予以支持。

但需要注意的是，銀行利息損失和房價差價損失不能同時索賠。因為房子的買方在失去房價利息的前提下獲得了房價上漲的好處，所以他們不能兩者兼得。

四。預定損失金額(違約賠償金)與實際損失之間的關系。

《合同法》第一百一十四條規定:“當事人可以約定一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約造成損失賠償的計算方法。約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者深圳德公司登記機關予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。當事人遲延履行約定違約金的，違約方在支付違約金后，還應當履行債務。”

《合同法解釋二》第二十九條規定:“當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當以實際損失為依據，綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度、預期收益等因素，按照公平、誠實信用的原則衡量，作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

簡而言之，違約金與實際損失的關系，即違約金應以實際損失為基礎進行調整。既然實際損失是違約損害賠償訴訟中最根本的判斷依據，如果低于或高于實際損失，就應該調整違約金，那么為什么要在合同中約定違約金呢？一方違約后，守約方直接要求違約方賠償實際損失不是更好嗎？其實不然。因為守約方往往很難證明自己的實際損失，即使能證明，也要花很多錢。為了保護守約方，降低交易成本，提高交易效率，創設了違約金制度。這樣，守約方可在違約金能夠彌補其損失的前提下直接主張違約金，這也為法院的判決提供了依據。違約金過高、實際損失舉證責任的分配、法官的自由裁量權是違約方抗辯的另一回事。

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