工商登記場地租賃稅

工商登記場地租賃:不同用途，不同稅率。

近日，某企業財務人員小張詢問筆者，其公司今年將十余間閑置宿舍出租給外來務工人員居住，每月收取租金共計6000元。另外幾個房間以6000元/月的價格出租給個體業主李，用于食品加工。他問企業如何申報繳納房產稅。此外，今年2月，他將縣城的房子以2000元/月的價格租給了一家快遞公司做辦公室。那么如何計算繳納營業稅和房產稅呢？

根據稅法規定，企業出租房屋時，以租金收入為基礎繳納營業稅和房產稅，稅率分別為5%和12%。外商投資企業必須按規定繳納城市房地產稅。《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定:公有住房和政府定價出租的廉租住房，包括企業和自收自支機構出租給職工的自有住房；住房管理部門向居民出租的公有住房；按私房政策下政府規定的租金標準，由住戶返還給居民并出租給居民的私房，由在深圳注冊的公司暫免征收營業稅和房產稅。個人以市場價格出租的住宅，暫減按3%的稅率征收營業稅，暫減按4%的稅率征收房產稅。根據財稅〔2000〕125號等文件精神，《國家稅務總局關于個人出租商品住宅征稅問題的批復》(國稅函〔2002〕74號)明確其具體含義為:個人以市場價格出租居住的住宅，暫按3%的稅率征收營業稅，暫按4%的稅率征收房產稅；居民房屋出租后用于生產經營的，繳納的營業稅仍按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。

2008年3月3日，財政部、國家稅務總局發布《關于廉租住房中保障性住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)，自2007年8月1日起對廉租住房和保障性住房實行一攬子新的稅收優惠政策，自2008年3月1日起對住房租賃實行一攬子新的稅收優惠政策，其他政策按現行規定繼續執行。財稅〔2008〕24號規定，廉租住房管理單位按照政府和被保障對象設定的價格租賃廉租住房的租金收入，免征營業稅和房產稅。個人租賃住房，營業稅在3%稅率基礎上減半征收，房產稅按4%稅率征收。對企業、事業單位、社會團體和其他組織以市場價格向個人出租居住用房的，減按4%的稅率征收房產稅。

由此可見，財稅〔2008〕24號重申了對廉租房免征營業稅和房產稅的政策，同時限制了廉租房的免稅條件:一是免稅對象僅限于廉租房管理單位；第二，租金應由政府設定；第三，租賃對象僅限于指定的擔保對象。如果不能同時滿足以上三個條件，就不能享受相關優惠政策。而且從政策內容可以看出，財稅[2008]24號是對財稅[2000]125號的補充，即“公有住房”等其他稅收優惠政策將繼續執行不變。財稅〔2008〕24號明確規定，企業事業單位、社會團體和其他組織以市場價格向個人出租居住用房，減按4%的稅率征收房產稅。根據文件精神，企業、事業單位、社會團體和其他組織向個人出租商品住宅的，應當根據出租房屋的實際用途確定相應的房產稅和營業稅稅率。也就是說，對于以市場價格出租房屋(并用于居住)的“非個人”，房產稅為4%，但營業稅適用稅率仍為5%；不用于居住的，營業稅和房產稅適用稅率分別為5%和12%。

因此，企業出租幾套閑置宿舍供農民工居住，月租金收入6000元，房產稅按4%稅率征收，月房產稅6000×4% = 240元。出租給個人業主李的閑置宿舍，由于李用于食品加工而非居住，其每月6000元的租金收入需按12%的稅率繳納房產稅，每月需申報繳納房產稅6000×12% = 720元。同時，無論用途如何，所有月租金收入均按5% =(6000+6000)×5%=600元的稅率計算繳納營業稅。

為小張個人住房租賃繳納營業稅、房產稅。財稅〔2008〕24號在財稅〔2000〕125號的基礎上，個人租賃住房應納營業稅將再次減半，即從2008年3月1日起，個人租賃住房不再劃分不同用途，減半征收3%的營業稅。政策執行中需要注意以下幾點:一是該政策僅適用于“個人住房”租賃；第二，無論房屋出租后是否用于居住，都可以適用該政策；三是該政策的適用對租金價格沒有限制；四、上述政策自2008年3月1日起執行，2008年3月1日之前(不含)，財稅〔2000〕125號、國稅函〔2002〕74號相關政策仍執行。因此...小張把房子租給快遞公司當辦公室，不是為了生活，所以今年2月，2000元的租金收入被征收了5%的營業稅和12%的房產稅。2月應交營業稅2000×5%=100元，房產稅2000×12%=240元。但3月份，個人租賃住房不再分用途，營業稅降低1.5%，房產稅按4%的稅率征收。所以小張3月份要交營業稅2000×1.5%=30元，房產稅2000×4%=80元。因此，新政策的實施顯著減輕了小張這樣的私人租房者的稅收負擔。

此外，在營業稅方面，根據《營業稅暫行條例實施細則》，各省、自治區、直轄市人民政府稅務機關可以根據實際情況確定本地區適用的起征點，并報國家稅務總局備案。據此，各地根據當地實際情況，確定了個人租賃住房的營業稅起征點。同時，稅法規定，納稅人(個人，下同)營業額未達到財政部規定的營業稅起征點的，免征營業稅；納稅人營業額達到起征點的，按照全部營業額計算應納稅額。這對私人租戶來說尤其值得注意。人們可以利用“門檻”節省相關稅費如房屋租賃收入、營業稅等，從而增加實際收入。如果小張所處的位置決定了個人租賃住房的營業稅起征點是2000元，那么小張拿到2000元租金就不用交營業稅；確定個人租賃住房營業稅起征點為1000元的，按2000元全額計算繳納營業稅。

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